Zmiany w Kodeksie Cywilnym – koniec “zgody dorozumianej” inwestora
Z początkiem czerwca 2017 weszła w życie ustawa z dnia 7 kwietnia “o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności”. Nowe przepisy mają szansę stać się rewolucją dla inwestorów budowlanych w kontekście ich solidarnej odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom.
Solidarna odpowiedzialność inwestora za wypłatę dla podwykonawców
Kodeks cywilny stwierdza, iż zgoda inwestora na zatrudnienie podwykonawców przez wykonawcę skutkuje jego solidarną odpowiedzialnością za wypłatę ich wynagrodzenia.
Zgodnie z dotychczasowym prawem, wykonawca zatrudniający do projektu budowlanego podwykonawcę miał obowiązek sporządzić z nim pisemną umowę, którą następnie przedstawiał inwestorowi w celu uzyskania jego zgody na zatrudnienie konkretnego podwykonawcy. Przepisy określały wprawdzie procedurę zgłoszenia pisemnego sprzeciwu przez inwestora - w przeciągu 14 dni od jego powiadomienia przez wykonawcę o zamiarze zatrudnienia podwykonawcy, lecz nie przywiązywały wagi do samego mechanizmu powiadomienia inwestora. Brak sprzeciwu inwestora w terminie 14 dni skutkował wyrażeniem zgody milczącej. Choć idealnym rozwiązaniem było przedstawienie inwestorowi przez wykonawcę umowy z podwykonawcą, w praktyce często do tego nie dochodziło, zwłaszcza w przypadku projektów budowlanych na wielką skalę – inwestor o zatrudnieniu podwykonawcy mógł nie być poinformowany w ogóle, co jednak w praktyce nie ograniczało jego solidarnej odpowiedzialności za wypłatę wynagrodzenia.
Zgoda dorozumiana – niekorzystna dla inwestorów
Taki stan prawny mógł prowadzić do patologicznych sytuacji, w których wykonawca potencjalnie mógł zatrudnić podwykonawców bez zamiaru zapłacenia im za pracę i bez informowania inwestora, który był następnie pociągany do odpowiedzialności na drodze sądowej przez pokrzywdzonych podwykonawców. Sędziowie, wydając orzeczenia korzystne dla podwykonawców, powoływali się na instytucję zgody dorozumianej. Było to w istocie rozszerzenie definicji zgody milczącej: jeśli brakowało dowodu o formalnym poinformowaniu inwestora o zatrudnieniu podwykonawcy, na uzyskanie zgody dorozumianej wystarczyło stwierdzenie jakiegokolwiek znaku wskazującego na to, iż inwestor wiedział o zawarciu umowy, jak choćby tolerowanie obecności podwykonawcy na placu budowy. Inwestor musiał więc zapłacić pracownikom, których formalnie nigdy nie zatrudnił, a zyskiwał na tym nieuczciwy wykonawca, który był częściowo zwolniony z tego obowiązku.
Pisemne zgłoszenie od wykonawcy, pisemny sprzeciw od inwestora
Naprawie tej kłopotliwej sytuacji ma służyć Art. 1. Ustawy, który wprowadza zmiany do Art. 6471 KC. Od 1 czerwca 2017 przed przystąpieniem podwykonawcy do robót wykonawca ma obowiązek dostarczyć inwestorowi zgłoszenie zawierające ich szczegółowy plan. Inwestor na wyrażenie sprzeciwu ma nie 14, lecz aż 30 dni; zarówno zgłoszenie, jak i sprzeciw muszą mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Wyjątkiem, w którym zgłoszenie nie jest wymagane, jest sytuacja gdy zakres prac konkretnego podwykonawcy został określony w pisemnej umowie zawartej między inwestorem i wykonawcą. Dzięki temu powinna zniknąć instytucja zgody dorozumianej – bez pisemnego zgłoszenia od wykonawcy, inwestor nie będzie ponosił solidarnej odpowiedzialności za zapłatę podwykonawcom. Sama wiedza o faktycznym wykonywaniu prac przez podwykonawców nie będzie miała skutków prawnych w postaci pociągnięcia inwestora do odpowiedzialności na drodze sądowej. Oczywiście, nadal istnieć będzie zgoda milcząca, gdy inwestor, otrzymawszy zgłoszenie, nie zgłosi sprzeciwu w terminie 30 dni.
Warto dodać, że przepisy te stosuje się też do określenia solidarnej odpowiedzialności podwykonawców wobec zatrudnianych przez nich dalszych podwykonawców. Takie rozwiązanie prawne daje więc nadzieję na to, że niejasna koncepcja zgody dorozumianej zniknie z orzeczeń sądów w sprawach dotyczących nieporozumień związanych z wypłatą wynagrodzenia na każdym szczeblu hierarchii na placu budowy. Na nowym prawie zyska nie tylko inwestor, lecz również podwykonawcy, ponieważ stosowanie nieuczciwych praktyk wobec podwykonawców zostanie utrudnione, a relacje inwestor – wykonawca – podwykonawcy, w kontekście odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia, będą bardziej przejrzyste. Wykonawcy natomiast nie będą posądzani o nieuczciwe praktyki, jeśli dopełnią obowiązków dokumentacyjnych zgodnie z nowym prawem.
Nowe przepisy stosuje się do umów z podwykonawcami zawartych po wejściu ustawy w życie (po dniu 1 czerwca 2017).
Zainteresowany? Sprawdź nasze szkolenia z prawa nieruchomości. Zapraszamy!
