Wycena nieruchomości – przepisy i planowane zmiany. Komentarz eksperta
Wycena nieruchomości opiera się na przepisach, które muszą nadążać za zmieniającą się praktyką i realiami rynku. Ostatnie miesiące pokazały, że część obowiązujących regulacji wymaga doprecyzowania, a w niektórych obszarach – także uzupełnienia. W środowisku rzeczoznawców trwają intensywne dyskusje o kierunkach zmian oraz o tym, jak poprawić spójność zasad wyceny. Przeczytaj komentarz z perspektywy wieloletniego eksperta nieruchomości.
Z artykułu dowiesz się:
- dlaczego konieczna jest nowelizacja przepisów związanych z wyceną nieruchomości,
- które przepisy wymagają zmiany,
- jakie wnioski płyną z analizy obowiązujących regulacji dot. wyceny nieruchomości.
Wycena nieruchomości – przepisy, interpretacje i możliwe zmiany
Dotychczasowa praktyka stosowania przepisów Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832) wskazuje na konieczność wprowadzenia zmian dostosowujących obowiązujące regulacje do realiów praktyki wyceny nieruchomości.
Trwają prace i konsultacje zmierzające do sformułowania wniosków de lege ferenda, istotnych z punktu widzenia metodyki szacowania nieruchomości.
Poniżej przedstawiamy najważniejsze zagadnienia dotyczące wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.
Dlaczego konieczna jest nowelizacja przepisów?
Obecne regulacje nie odzwierciedlają w pełni praktyki wyceny nieruchomości, co skutkuje problemami interpretacyjnymi po stronie rzeczoznawców i organów administracji. Ujednolicenie i doprecyzowanie przepisów jest niezbędne dla zapewnienia spójności, pewności prawa i jednolitego stosowania metod wyceny.
Opłata adiacencka po podziale nieruchomości
Istotne wątpliwości budzi kwestia sumowania wartości działek przy ustalaniu opłaty adiacenckiej wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Niejasne pozostaje, czy sumowanie dotyczy stanu po podziale, przed podziałem, czy obu tych stanów – z uwzględnieniem aspektu możliwości samodzielnego zagospodarowania działek.
Przepis ten jest interpretowany w sposób rozbieżny zarówno przez rzeczoznawców majątkowych, jak i organy administracji. Sformułowano już propozycje zmian w rozporządzeniu, będące efektem konsultacji zawodowych oraz publikacji w specjalistycznych czasopismach.
Opłata adiacencka a infrastruktura techniczna
Duże trudności interpretacyjne dotyczą również takich pojęć, jak:
-
„zasięg nieruchomości objętej wpływem infrastruktury technicznej”,
-
„zakres korzystania z infrastruktury technicznej”,
-
„odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej”.
Propozycje zmian wynikają z sygnałów płynących ze środowiska rzeczoznawców majątkowych, zwłaszcza w zakresie doprecyzowania tych pojęć na poziomie interpretacyjnym.
Planowana infrastruktura a opłata adiacencka
Zagadnienie to pozostaje w związku z kontrowersyjnym obowiązkiem uwzględniania planowanej infrastruktury technicznej przy ustalaniu opłat adiacenckich wynikających ze scalenia i podziału nieruchomości (Rozporządzenie Rady Ministrów z 4 maja 2005 r.). Obecne brzmienie przepisów może prowadzić do sytuacji braku możliwości pobrania opłaty adiacenckiej.
Postuluje się skumulowanie przepisów dotyczących tej opłaty w jednym akcie wykonawczym – w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości – oraz eliminację wskazanego warunku.
Wycena władania
Władanie nie jest prawem, lecz stanem faktycznym, chronionym przepisami Kodeksu cywilnego. Nie zostało ono uregulowane ani w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ani w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości.
Mimo to bywa przedmiotem obrotu, a jego wycena staje się obligatoryjna przy ustalaniu opłat adiacenckich związanych ze scaleniem i podziałem nieruchomości.
W związku z tym pojawia się konieczność opracowania zasad wyceny stanu faktycznego, jakim jest władanie. Propozycje rozwiązań metodycznych oparte są o tezy sformułowane w publikacji dotyczącej tego zakresu metodycznego.

Dopłaty przy scaleniu i podziale
Kolejną nieuregulowaną kwestią są dopłaty przy scaleniu i podziale w przypadku braku ekwiwalentności powierzchniowej.
Wątpliwości dotyczą zarówno właściwości organów, jak i kluczowych dla rzeczoznawców dat istotnych dla określania wartości nieruchomości. Propozycje zmian opierają się na stanowiskach zaprezentowanych w publikacjach tematycznych.
Wycena działek pod drogi wewnętrzne
Praktyka pokazuje, że brakuje możliwości przeprowadzenia analiz wiarygodnie odzwierciedlających rynek działek wydzielonych pod drogi wewnętrzne.
Proponowane zmiany zmierzają do przyjęcia podejścia analogicznego do tego, które obowiązuje przy wycenie działek przeznaczonych pod drogi publiczne według art. 98 a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Aktualizacja operatu szacunkowego
Bardzo istotnym zagadnieniem jest formalna poprawność potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego. Obecnie występuje rozbieżność między art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami a § 83 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
Rozbieżność ta była przedmiotem orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, które podkreśla konieczność respektowania hierarchii aktów prawnych. Ujednolicenie przepisów ustawowych i wykonawczych jest niezbędne, szczególnie wobec odmiennych stanowisk sądów administracyjnych.
Kluczowe wnioski z analizy obowiązujących regulacji
Przegląd aktualnych przepisów dotyczących wyceny nieruchomości pokazuje, że wiele obszarów wymaga doprecyzowania lub uzupełnienia, aby mogły one w pełni odpowiadać realiom praktyki.
- Najwięcej wątpliwości budzą kwestie związane z opłatami adiacenckimi – zarówno w kontekście podziału nieruchomości, jak i wpływu infrastruktury technicznej.
- Niezmiennie problematyczne pozostają również zagadnienia, które w ogóle nie zostały uregulowane, takie jak wycena władania czy dopłaty przy scaleniu i podziale.
- Także rozbieżności między ustawą a rozporządzeniem w zakresie potwierdzania aktualności operatu szacunkowego wskazują na pilną potrzebę ujednolicenia przepisów.
Wszystkie te elementy potwierdzają konieczność wprowadzenia zmian legislacyjnych, które uporządkowałyby zasady wyceny i zapewniły ich spójne stosowanie w praktyce.
FAQ – najczęściej zadawane pytania o przepisy związane z wyceną nieruchomości
- Jakie przepisy regulują wycenę nieruchomości?
Kluczowe znaczenie ma ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości z 2023 r.
- Gdzie pojawiają się największe problemy interpretacyjne w zakresie opłaty adiacenckiej?
Trudności dotyczą sumowania wartości działek oraz wpływu infrastruktury technicznej na wartość nieruchomości.
- Czy władanie można wycenić na podstawie obecnych przepisów?
Obecnie brakuje jednoznacznych regulacji, choć wycena władania jest w praktyce konieczna przy ustalaniu określonych opłat.
- Dlaczego wycena dróg wewnętrznych jest problematyczna?
Ponieważ nie ma wystarczających danych rynkowych i jednolitych zasad, co utrudnia stosowanie wiarygodnych analiz.
- Na czym polega problem z potwierdzeniem aktualności operatu?
Problem leży w niespójności między ustawą a rozporządzeniem oraz rozbieżnym orzecznictwem sądów administracyjnych.
Autor artykułu: Zenon Marczuk
- Uprawnienia zawodowe: rzeczoznawca majątkowy, geodeta uprawniony, pośrednik w obrocie nieruchomościami, rady nadzorcze spółek SP i jst.
- Kilkanaście lat prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie geodezji oraz wyceny nieruchomości.
- Ok. 20 lat doświadczenia w pracy w administracji publicznej na kierowniczych stanowiskach związanych z gospodarką nieruchomościami.
- Zastępca Przewodniczącego Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych.
- Wykładowca na studiach podyplomowych – Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach, Akademia WSB w Dąbrowie Górniczej.
- Wieloletni członek Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych i Komisji Opiniującej Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych (wieloletni przewodniczący KO ŚSRM).
- Przewodniczący Kolegium Arbitrażowego Komisji Arbitrażowej PFSRM.
- Ponad 20-letnie doświadczenie trenerskie – specjalistyczne szkolenia dla organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych a także organów administracji rządowej i samorządowej.
- Na koncie liczne publikacje merytoryczne dotyczące gospodarki nieruchomościami (jako autor i współautor).

